Las copropiedades residenciales de Colombia enfrentan un nuevo escenario regulatorio que está generando tanto alivio como preocupación entre propietarios y administradores. La entrada en vigor de la Resolución 929 de 2026 y la Resolución 234 del 10 de febrero de 2026 impone estándares más estrictos en el manejo sanitario y de seguridad de piscinas y zonas húmedas en conjuntos residenciales, clubes y edificios bajo el régimen de propiedad horizontal.
El impacto más inmediato y tangible para los residentes es económico: el cumplimiento de estas nuevas exigencias técnicas y sanitarias podría traducirse en incrementos directos en las cuotas de administración mensual, justo cuando muchas familias colombianas ya sienten la presión del costo de vida. Este es el dilema central que hoy ocupa las asambleas y los consejos de administración a lo largo del país.
Contexto y antecedentes
Colombia ha venido construyendo un marco normativo cada vez más robusto alrededor de la propiedad horizontal, un modelo de vivienda que hoy concentra a millones de hogares urbanos. La Ley 675 de 2001 sentó las bases del régimen, pero la realidad de las copropiedades ha evolucionado de manera vertiginosa: torres de apartamentos con decenas de amenidades, piscinas semiolímpicas, jacuzzis y zonas de hidroterapia que en su momento fueron un lujo y hoy son parte del estándar constructivo en estratos medios y altos.
Sin embargo, la gestión de estas instalaciones acuáticas ha estado históricamente en una zona gris normativa. Accidentes, brotes de enfermedades por agua contaminada y deficiencias en los protocolos de seguridad pusieron en evidencia la necesidad de una regulación más precisa. En ese contexto se enmarca la nueva Resolución 929 de 2026, que detalla qué exige el Estado en materia de seguridad, mantenimiento técnico y prácticas sanitarias para estas instalaciones. A ello se suma la Ley 2450 de 2025, que ya venía generando tensión en las copropiedades por sus disposiciones sobre ruidos y convivencia.
La abogada Nora Pabón Gómez, reconocida asesora en propiedad horizontal y columnista especializada, ha sido una de las voces más consultadas para interpretar este nuevo paquete normativo, respondiendo dudas concretas de propietarios sobre sus obligaciones, derechos y los pasos que deben dar desde ahora sus administraciones.
Los puntos clave
- La Resolución 929 de 2026 establece nuevas exigencias técnicas y operativas para piscinas en conjuntos residenciales, que van desde estándares de tratamiento del agua hasta protocolos de vigilancia y señalización de seguridad.
- La Resolución 234 del 10 de febrero de 2026 introduce nuevas prácticas sanitarias obligatorias que las copropiedades deben implementar, lo que implica inversiones en equipos, capacitación de personal y procesos de verificación periódica.
- El cumplimiento de estas normas generará presión sobre las cuotas de administración, dado que los costos operativos de las zonas acuáticas aumentarán de forma significativa para los conjuntos que no estaban preparados.
- Las copropiedades que no se adapten a tiempo podrán enfrentar sanciones administrativas y responsabilidades legales en caso de accidentes o incumplimientos verificados por las autoridades sanitarias.
- Los consejos de administración y asambleas de propietarios tienen hoy la responsabilidad de iniciar un proceso de diagnóstico y adecuación de sus instalaciones antes de que los plazos de cumplimiento se agoten.
¿Qué significa esto?
Más allá de la letra de las resoluciones, lo que está en juego es la distribución de responsabilidades y costos dentro de comunidades que conviven bajo un mismo reglamento pero con intereses y capacidades económicas diversas. Un incremento en la cuota de administración puede ser asumible para un propietario de estrato alto, pero resulta significativo para familias de estratos medios que viven en conjuntos donde las amenidades existen pero el presupuesto colectivo es ajustado. La negociación en las asambleas será, inevitablemente, tensa.
Desde el punto de vista de la seguridad pública, la norma es un avance innegable. Colombia no contaba con una regulación suficientemente específica que obligara a las copropiedades a mantener sus piscinas con los estándares que sí existen, por ejemplo, para hoteles o centros deportivos. Los accidentes por ahogamiento y los brotes de infecciones cutáneas o gastrointestinales asociados a agua mal tratada son riesgos reales que esta normativa busca reducir. El costo de no regular, en vidas y en salud pública, es siempre mayor que el costo de cumplir.
Perspectiva para América Latina
La experiencia colombiana es un espejo para buena parte de América Latina, donde el modelo de vivienda en propiedad horizontal ha crecido exponencialmente en las últimas dos décadas. Países como México, Perú, Chile y Argentina también enfrentan el desafío de modernizar sus marcos regulatorios para gestionar las amenidades comunes de conjuntos residenciales cada vez más complejos. En muchos de estos países, la normativa sanitaria para piscinas privadas de uso colectivo sigue siendo difusa o de difícil aplicación, lo que deja a los residentes expuestos a riesgos que son perfectamente prevenibles.
El debate de fondo —cómo financiar colectivamente los costos de seguridad y mantenimiento sin que ello represente una carga inequitativa— es universal en la región. Colombia, al abordar este tema con resoluciones específicas y mecanismos de consulta jurídica accesibles, ofrece un modelo que otros países podrían observar con atención, especialmente en lo que respecta a la transparencia en la gestión de copropiedades y la educación legal de sus propietarios.
Lo que viene ahora es un período de transición en el que las administraciones de conjuntos residenciales deberán revisar su infraestructura, consultar con especialistas legales y técnicos, y convocar a sus comunidades para tomar decisiones informadas. Seguir de cerca los pronunciamientos oficiales del Ministerio de Salud y las superintendencias competentes, así como las interpretaciones jurídicas de expertas como Pabón Gómez, será clave para navegar este proceso sin contratiempos legales ni sorpresas económicas.
